相続についてパート3
こんにちは、平凡な不動産営業マンです。
あっという間に師走の足音が聞こえてきました。今年の年末年始はコロナの影響で、新しい生活様式を余儀なくされますね。
来年はどんな年になるのでしょうか？
前回アパート、マンション建築による相続対策についてお話ししました。現金資産を建物に換える事により、節税効果が見込めるので、方法論としては嘘ではないのですが、巷では本当に胡散臭がられています。理由を2つにまとめてみました。
①相続効果が実感できていない。
アパート、マンション建築による相続対策は実は建築直後が最も効果が有ります。
(1億円の現金を1億円の建物に換えると資産が圧縮できる理屈はパート2をお読み下さい。)
年数が経過すると建物は価値が段々下がるのに、賃貸経営が順調であれば、現金資産が増えていくと言う嬉しい様な、悲しい様な事態が起こってくるのです。
つまり建物を建築して、ちょうど良いタイミングで相続が発生すれば、「成る程節税効果が、有るね❗️」と実感できますが、人の寿命は予定など立てられるわけもなく、実感できない方が多いのが現実です。これで賃貸経営が順調であれば、不満も起こらないのですが、そうでない場合は結局は不満ばかりがたまり、「騙された❗️」に変わってしまうのです。
②アパート、マンション建築による節税対策が本来必要のないお客様に、業者が無理矢理売り込みをして賃貸経営に導く現実が存在する。
私はアパート、マンションによる節税効果を提案する側の人間ですのでよく分かりますが、
売らんが為に無理矢理相続対策と言う理屈をこじつけて、賃貸経営に導いてしまった営業が存在するのは残念ながら事実です。この業界をより良くするには、そこに身を置く人間が、本当に真摯にお客様の利益を考えられる様に切磋琢磨するべきで有ると共に、一般の方にも正しい知識を持ってもらいたいと切に感じています。
今日1番の気にかけはこの部分かなと思っています。
必要のない人に必要のない物を勧めれば、悪い評判がたつのも当然ですよね。
アパート、マンション建築による相続対策は、使い方さえ間違わなければ、効果は抜群に有ります。それを勧める人間の資質が問われる事と勧められる側も闇雲に決めつけをするのではなく、正しい知識を持って欲しいなと思っております。
相続についてパート2
こんにちは、平凡な不動産営業マンです。
前回相続について書かせてもらいました。
今日は相続税対策としてのアパート、マンション建築についてお話ししたいと思います。
難しい理屈を並べてもキリが無いので、本当にポイントだけ書いてみたいと思います。
①借金をすると相続対策になる→✖️
巷でよく営業トークに使われます。私も簡単な説明の時、ついつい使ってしまうので、反省してます。例えば財産が1億円の方が銀行から1億円借入したとします。結果財産は自己の管理下において、2億円になります。しかし、借金の分は相続税の計算をする時はマイナスされますから、2億円一借金分1億円=1億円で結局何も変わりません。簡単な理屈です。借金をしてもなにも対策になりません。
②現金資産を不動産資産に変えると相続対策になる → ○
現金は相続税の評価をする時は100%評価になります。1億円は1億円です。
しかし、建物の相続税評価の仕方は全く違います。例えば1億円の新築の建物を購入したとします。この新築の建物の相続税評価額は固定資産税評価額といって、市役所が設定した金額になるのですが、通常新築であっても、建築費の半分程度です。つまり1億円の建物の相続税評価額は、5,000万程度になります。更にこれが賃貸用のアパート、マンションだと更に３割OFFになります。つまり1億円のアパート、マンションを建てると相続税評価額は、3,500万程度になります。結果6,500万円分節税効果が得られるのです。これがアパート、マンションによる節税効果です。
相続について。
こんにちは、平凡な不動産営業マンです。
体調を崩して休んでおりました。季節の変わり目、寒暖差で風邪をひきました。コロナ禍も有り、周辺への配慮がとても大切なので、皆様ご自愛下さい。
不動産の仕事に関わっていると、相続や相続税に関わる事がよくあります。相続税納税の為土地を売却したい、相続税対策でアパート、マンションを建築する等が代表的な事例です。
巷ではあまり評判のよろしく無い、アパート、マンション建築による相続税対策ですが、
こちらは大きな誤解をされている方が大変多く、業界に身を置く人間としては残念な面が有ります。「騙された！」「話が違う！」等実際に又SNS等で色々な情報が錯綜しております。
次回からそんな事を少し書いてみたいと思います。
土地を売却するってパート4
こんにちは、平凡な不動産営業マンです。
しばらくブログアップしませんでした。
イチローの好きな「継続は力」と言う言葉を胸に刻もうと思います。
先日お客様に土地の売却相場を説明する機会がありました。
土地の値段の付け方って色々有って、慣れない人には難しいかもしれませんので、気にかけで、少しお話ししたいと思います。
売却でよく提示するのが以下の3種類です。
①実勢価格
近隣での売買取引事例がその価格になります。
最近この辺りはこのくらいの価格で取引されてますよと言う目安の価格で、いわゆる相場というやつです。
②公示地価
国が調べた、土地の価格の目安です。
毎年3月末くらいに、銀座のどこどこが1/㎡あたり数千万円と話題になる価格です。
③路線価
本来土地の相続評価をする際に、国税庁が1/㎡辺この場所はいくらですよと、設定した金額です。実はこの値段というのは、②の実勢価格のだいたい8割程度に設定されている事から、値段が逆算により推測できるのです。
ただし、都市部では実勢価格と路線価がかなり差が出る事が有りますが、この様な土地は人気の場所だと判断できます。
これにパート3でお話しした、土地の形等を考慮して値段の目安をご説明します。
いずれの価格もネットで簡単に調べられますので、一度ご覧なってみてください。
今日はお休みモードです。
こんにちは、平凡な不動産営業マンです。
今日はお休みさせて頂いてます。気にかけとは何の関係もないのですが、私の少ない趣味の日本酒の話を書いてみます^_^
すぐご近所に、個人で一生懸命に商売をされている酒屋さんが有るのですが、その店主さん日本酒の唎酒士らしく、日本酒談義になると長話をしてしまいます。
「ご主人❗️オススメの日本酒ありますか❓」
いつもの調子で尋ねると、「好みだから、うっかり言えないけど、俺ならひやおろしかな❗️」
以下ひやおろしの談義を受売りで書いてみます。
①日本酒は冬に作ったものを2回火入れ(熱を加える)して市場に出荷する。
②1回火入れした酒をそのまま、蔵の中で夏の間じっくり寝かせる。
③蔵の中と外気の温度が同じくらいになった時(9月以降)に、冷や(冷たい状態ではなく、常温を冷やと言うそうです😱知らなかった)で市場に出荷(卸す)からひやおろしと言う。
④熟成したまろやかな、味になる！ひと月違うだけで味が変わるらしい😱😱
知ってる方には、どーでも良い話でしたね^_^
それではまた。
土地を売却するってパート3
こんにちは、平凡な不動産営業マンです。
台風の影響で、急に寒くなってきました。
年齢と共に寒さがこたえます。
今日は同じ面積の土地だったとしても、カタチや道路付によって値段が違ってくる可能性がある事を書いてみたいと思います。
そんな事当たり前だろう❗️と言われたらゴメンなさい。
「そもそも道路付って何だよ❓」って思われる方も、もしかするといらっしゃるかも知れませんので、一応お知らせしておきます。頭の中に四角形を思い浮かべてください。縦の辺、横の辺が2つずつ有りますが、その辺に沿って道が1つなら一方向道路、以下2つなら二方向道路です。
本当にザックリな説明ですが、道路付は多ければ多い方が高い値段がつきやすいです。
理由は、人や車の出入りがしやすいし、半分に土地を分けたりしても同様に使いやすいからです。
それから、四角形のカタチと道路付の長さによっても値段が違ってきます。
「何言ってるかわかんねーよ❗️」とお声が聞こえてきそうなので、今度は横の辺がとても短く、縦の辺がとても長い、細長い四角形を思い浮かべて下さい。短い辺に道がついていたら値段がお安くなる可能性が非常に高いです。短い辺の入口から出入りするしかないので、使い勝手が悪いですよね！
だからです。
以上まとめると
①面積が同じなら道が沢山ついていた方が
高く売れる可能性が高い。
②道路に接している辺の長さが長い方が高く売れる可能性が高い。
という事です。
拙い説明にお付き合いいただきありがとうございます。
